9月的上海，早已告别高温酷暑，黄浦江面吹来的风让人感受到阵阵凉意。在不少购房者和开发商看来，与天气一同转凉的还有上海的楼市。
十一黄金周将至，这股楼市“冷空气”似乎盘旋不下。上海中原研究院数据显示，今年中秋假期上海新建商品房住宅成交仅3.4万平方米，同比下降34.6%，是近5年以来成交量最低的一次。与此同时，二手房价格指数已经连续9个月环比下跌。上海楼市真的“凉凉”了吗？预期中的“金九银十”能否实现？近日，证券时报·e公司记者走访了前滩晶耀名邸二期、森兰名轩三期等网络红盘，试图还原当下真实的上海楼市。
十盘同时段认筹 买房不用抢了
9月27日下午，市民夏先生接到了自称晶耀名邸二期售楼处工作人员打来的电话，通知他十一长假期间去看样板房。这一消息让夏先生颇感欣喜，在此之前，前滩的一众新盘属于购房者口中“不设售楼处、不配销售人员、不看样板房”的抢手盘。终于能结束“盲买模式”的夏先生打算利用假期看看样板房，仔细考察下新房周边环境。不过，从近期新盘认筹情况来看，上海楼市的假期或许已提前到来。
时间回到一周前，夏先生刚完成晶耀名邸二期的认筹。9月18日，晶耀名邸二期认筹首日，证券时报·e公司在现场看到，从认筹点门口到大厅有数名保安值守，大厅里用铁质围栏分隔不同区域并拉起红线，十余名有意向购房者手拿资料或咨询讨论或递交材料。
晶耀名邸认筹首日现场
“我早上八点钟就赶到这里，还以为会大排长龙。”吴女士告诉记者，她是替女儿来看房子的，现在看到认筹的人并不多，她心里反而有些犹豫了。
事实上，两个月前，该项目前期房源认筹首日就是人山人海。彼时推出的116套房源，引来了近1600组认筹客户，认筹比例近13:1，刷新了上海实施摇号政策以来的认筹纪录。
而这一次认筹，观望的情绪似乎更浓了。记者注意到，与前一期项目相比，认筹细则多出了“冻结资金”这一要求，首套需提供122万元银行冻结证明，其他情况提供405万元银行冻结证明。而银行冻结资金还不包含需另行支付的161万元认筹金。也就是说，要认筹该项目至少要保证银行卡上有283万元流动资金。
认筹现场，咨询处聚集了多名意向购房者，他们的问题集中在是否有对口学区、得房率和户型上。
当得知并不能保证对口九年一贯制的学校，有购房者表示要先回家商量下再来。“我就是看中有学区，定位比较高，才选择这里的。”刘先生称自己是外地户口，缴满5年社保刚够买房资格，儿子明年就要上小学，如果没有确定学区，他打算再看看近期其他盘或者直接买入合适的二手房。
还有购房者被开发商提醒，不能在同一认筹时间段内认筹多个楼盘。这意味着，自该项目认筹开始摇号至结果公布，认筹客户到上海其他楼盘进行认筹的，因限额查询过程中审核不予通过的，后果由认筹客户自行承担。
记者从多名销售人员处获悉，虽然暂无正式官方文件，但坊间已有多个楼盘默认这一认筹规则。同一时间段内只能选择自己最喜欢的项目参与认筹摇号，如果同时认筹了两个，那么可能两个都无法参加摇号。“所有认筹人员的名单会交给公证处，公证处掌握了认筹客户各个楼盘的认筹情况，如果有重复认筹的情况，你的名字就会被剔除此次认筹名单。”现场工作人员对证券时报记者如此解释。
“听说同期开的其他盘也有性价比不错的，反正还有一周的认筹时间，多了解下再做决定来得及。”不得重复认筹让不少购房者犯了“选择困难症”。有购房者表示，自己已经摇中了大华碧云天的项目，最后自动放弃了，就是为了等今天的认筹。据证券时报·e公司记者不完全统计，除了晶耀名邸二期，9月末至10月初，还有万科公园大道、玫瑰公馆二期、宝华城市之星、招商主城、森兰名轩三期、八埭头、高洲府、东原印柒雅、世纪江湾等9个楼盘在同时段认筹。
中介到新盘发传单 买房送宝马可折现
近期，和晶耀名邸二期一样受关注的新盘还有森兰名轩三期。此次项目加推11层公寓、6-7层洋房以及叠加别墅，共计房源194套，准现房交付，均价55382万元/平。听起来更为心动的价格，以及周边有小学学区资源，也让该盘成为了又一个网红盘。
9月23日，证券时报记者来到位于中外环的森兰认筹现场，正值中秋假期，认筹也不需要排队。“因为这块地是2001年拿的，拿的比较早成本较低，又碰上现在政府限制新房价格，所以单价只卖5.5万元。”一位房产中介告诉记者，这附近的二手房单价基本都在7万元以上，新房、二手房价格倒挂严重。
认筹大厅之外，一群身着白衬衫的中介向路过的行人发着传单。“知道这边有认筹我们就提前过来了，反正现在也没有特别的事，不如过来碰碰运气。”其中一名中介表示，现在一个月能成交两三套房子就算不错了。
森兰名轩认筹现场附近的中介正在发传单
这一较为惨淡的成交情况也反映在统计数据中。上海易居房地产研究院报告显示，8月份，上海二手住宅成交约1.35万套，环比下降3.4%，这可能是由于8月上海新盘供给放量，且限价环境下部分楼盘性价比较高，因此部分需求转向一手市场。整体来看，上海二手房成交自2017年初以来一直属于低位盘整状态，目前绝对量已经处于近6年低位水平。
上海中原地产市场分析师卢文曦接受证券时报记者采访时表示，目前，上海二手房还有比较大的议价空间，普遍向7%-10%靠拢。郊区房源普遍有逾5%的议价空间。而中心区域总价千万以上的挂牌房源，基本要打9折才有吸引客户看房的可能，如果要达成成交，则必须进一步降价。
为了促进销售，各大开发商和销售也是用尽了打折降价的招数。
记者了解到，近日，位于上海宝山的招商雍和府项目以购房送宝马来变相降价卖房。雍和府项目的一位开发商向记者介绍，9月份以来开展了买房送宝马的活动，是开发商联系到了宝马4s店，谈了优惠的团购价，在购房签约的当天，客户可以一边签购房合同，一边签购宝马的合同。购宝马的首付款和后期还款均由开发商承担，但客户拿到的仅是裸车。
该工作人员表示，在售房源包括89平米户型和联排别墅，可享受的优惠力度不一样。据他介绍，赠送的车型为宝马3系、X1以及1系，具体车型视户型、楼层等有所差异，最高相当于省了40万元。如果不想选择送车，可以向开发商申请购房折扣，别墅的话折现30万元问题不大。
“现在房企竞争很激烈，市场也不是很好。另外，快到年底了，我们也想带一波行情起来，把销售量提升上去。”谈及办送车活动的原因，这位工作人员直言道。
卢文曦对记者表示，买房送车的大幅促销这几年都没看到过，这说明前几年房企的姿态还是很强势的，但现在房企也顶不住压力了，需要回笼资金。卢文曦认为，今年房企的压力会比较大，9月份的成交情况不理想，那么，前三季度的压力都集中在10月份和11月份前两周，再往后办贷款的时间可能来不及。“9月份以后房企的日子会比较难过，10月份往后打折促销的活动也许会更多。”卢文曦说。
冰火两重天 老破小学区房不愁卖
上海楼市的分化已经开始出现，地段、学区、医疗等资源成为购房者考量的最主要因素。按理讲，单价更为便宜的刚需产品应该更受购房者喜爱。对于许多置业家庭而言，只要是在上海买，买在哪里都是比较容易接受的。然而，在所谓的“金九银十”里，最先遇冷的就是这些刚需盘。
记者查询东方公证网发现，近期成交的许多郊区项目认筹比例低于10%。三湘海尚云邸认筹数5套，房源161套，认筹比3%；正荣璟园认筹数5套，房源54套，认筹比9%；葛洲坝绿城玉兰花园认筹数为8套，总计房源223套，认筹比4%。而那些总价直逼千万元的优质地段楼盘更容易跻身网红盘行列。9月份开盘的万科翡翠公园，认筹数712套，房源52套，认筹率高达1369%。
在与身边购房者的交流中，记者发现，如今的市场改善型住房人群占据了比较大的比例。此前市场比较好的时候，只要价格便宜优惠，总能吸引到买家，但在市场不太好的时候，如果没有地段、交通等硬性条件支撑，很难得到购房者的青睐。这也就是购置千万房产的购房者所认可的“高性价比”和“能抗跌”。另外，在限购、限贷的政策背景下，大多数购房者都更珍惜手中的房票，都希望能买到能力范围内最好的房子，一步到位。
而在地段、交通、商业等众多吸引人购买的要素里，学区是目前上海最坚挺的存在。位于浦东新区南泉北1019号的明珠小学A校区，周边不乏大大小小的房产中介，学校的墙壁外随处可见张贴的二手房广告。
“虽然整个市场不太好，但我们的成交量一直保持在一个月二三十套，价格也保持稳定，基本上没有受到冲击。”一位中介向记者介绍，由于是学区房，即便是有30年历史的老破小房也每天都有人来咨询，而其中30平米总价450万元左右的房型最受欢迎，多数家长选择这个户型只为孩子能挂户口上学。
同样位于陆家嘴地段的次新房世茂滨江花园便没有这样的好运。
世茂滨江花园毗邻陆家嘴核心商圈，临近延安东路等多条隧道，与地铁线也相近，价格7.5万-10万元/平方米不等。但据附近销售人员介绍，小区对口的小学不是重点学校，现在每月能成交一两套。记者在楼盘介绍书上看到，小区内一套850万元的三房在一周内降价60万元后成交。“我们也会给业主发信息，欢迎他们主动降价出售，甚至承担一部分税费，二手房库存积压厉害，早点降价也好早点成交。”销售人员表示。
上海易居房地产研究院总监严跃进对证券时报·e公司记者表示，从当前上海新房的交易来说，其实说明市场的观望情绪增加了。当然应该看到，近期新房的供应规模较大，购房者可选择的余地增加。部分购房者因为二手房没有抛售掉，所以客观上也影响了此类新房的交易。
从此类二手房的数据看，下跌或者说降温，也说明市场在积极做调整。实际上当前二手房市场确实面临了很多压力，至少房东强势定价的心态是减弱了，这都会影响市场的产品交易和后续定价。
严跃进认为，目前的上海楼市，潜在需求还是很大，所以本身也没有太多的市场风险。对于此类市场交易来说，购房者并非真的看空，但是首付比例过高，确实入市的压力比较大。未来购房者若是有机会，建议入市，因为当前价格还是相对抑制的。
上海近年来楼市政策梳理：
2016年最严楼市新政“沪九条”
2016年3月25日出台
1、从严执行住房限购政策
提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。
2、实行差别化住房信贷政策
对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
2017年全面进入“五限”时代
2017年4月21日：上海公布土地出让新规。办公、商业属性土地不得再建类住宅产品，散卖商铺写字楼被禁止，只能论层出售
2017年5月4日：上海住建委发布通知，要求新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售；严格落实购房实名制；不得以任何名义收取茶水费、楼花、暗箱操作
2017年7月18日：新房开盘公证摇号具体实施意见发布，商品住宅和底下车库采取“一价清”制度，实际销售价格均不得高于备案价。上海楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代。
2018年调控仍在继续
2018年7月3日：上海住建委出台限制企业购房新政企业购买商品住房须同时满足设立年限已满5年等多个条件，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”
2018年9月10日：上海住建委联合房屋管理局、公安局、司法局、国税局、银监局等九部门印发了《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》，整治发布虚假信息、投机炒作、房产经纪违法违规以及商品房销售违法违规行为。
2018年9月27日：发布《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》，符合条件的非沪籍人士，也能申请共有产权保障住房。
