“对房地产研究真正做得好的，我算一个！” 企投会年中论坛上任泽平风趣地说道。这倒不是自吹自擂，因为对房地产及宏观经济有着独立和理性的思考，曾作为方正证券首席经济学家的任泽平于2017年12月以月薪125万元受聘成为恒大集团首席经济学家(副总裁级)兼恒大经济研究院院长。
关于任泽平的经典论断大家耳熟能详：比如“新5%比旧8%好”，5000点不是梦！改革牛，经济L型！比如一线城市的房价要翻一番，比如说新周期；而最近他又大胆地提出了对接下来经济、政策走势的看法，更明确地表示：“中长期来看对中国经济我是乐观的。”
以下是《陆家嘴》杂志根据任泽平现场演讲整理的实录：
我们做了一个测算，1978年到2018年，这40年中国年均M2(广义货币供应量)增速是15%。意味着如果你不做投资，你口袋里的钞票以每年15%的速度在贬值，如果感觉不到，你可以想一想十年前上海房价，那么1962到1976年出生的一批人，在90年代，20多岁。现在，2018年，1962到1976年出生现在42到56岁，也就是说中国现在的主流是42到56岁人群，以前快递小哥已经成为快递大亨，所以这就是中国的年龄的分布，1962到1976年出生的这批人，他们现在是我们各个岗位的中坚力量。我们的银行高净值客户，80%都是1962到1976出生的，1962到1976年人群是中国目前社会的中坚力量。大家说现在是80后90后的天下，其实不然。有人说，互联网都是80后90后，其实，互联网是70后给80后去投资，给了80后的钱去投资去赚90后的钱。
还有房地产，买房人群是20到50岁人买房。20到30的首次购房，35到50岁改善性住房就是所谓的二次置业。那么现在中国是进入到一个改善性置业为主的房价市场。人口的因素，对经济增长对经济结构影响非常巨大。那么现在中国是这样一个人口年龄的分布，所以中国增速快非常正常，中国发展非常正常，就是“我们从高速增长阶段转向高质量发展阶段”，这是一个自然的规律。
但大家要知道，增速换挡成功的经济体大约经济增速降一半。而且中国新的增长平台是多少？我们预计应该是5%到6%。二战以来，世界上一百多个追赶经济体，向往发达国家的人均水平，因为发展中国家都想成为发达国家，就好像大家都想成为有钱人一样，但是成功者，总是少的，世界上发达国家只占20%不到，所以看到一百多个追赶经济体，在过去将近上百年的历史，真正成功的是多少？12个！
从发展中经济体到发达经济体，成功概率也就是只有10%多一点，这样一个成功概率对于中国是个比较大的挑战。表面上说增速换挡，实质上是中国要进行一个新的改革
第一个，就是要实施积极的财政政策，那么在积极财政策里面要扩大内需和结构调整上发挥更大的作用。扩大内需是什么呢？我认为应该下半年的基建发力，在地方融资平台，在获得资金上可能会变得相对明显，也就是说可能一些投资平台就有救了。
第二个，减税。但是中国的减税一直产生的力度不是太大，我怀疑未来，我们会有更大的力度来进行减税。
第三个，补短板。我们新经济的繁荣，我们号称我们的独角兽企业仅次于美国，但是我们新经济的繁荣都是一些表面产品，我们的基础技术，基础的科研不行，我们大量的新经济是基于技术的应用，所以这里要补短板。还有就是防风险，大家留意一个叫：“坚定做好去杠杆工作”，当然这要把握好力度的结构。所以我认为应该下半年整个金融形式应该还是相对比较简单，但是结构性可能会深入。
第四个就是改革开放。改革是最大红利，改革也将为中国开启新的时代。
第五个是指数。对于中国经济而言，其实大家从2016年到2018年，我们都在关注筑底。我把它概括为一个周期性和结构性的双筑底。我们先来看结构性的筑底，去年中国GDP增速是6.9%，那么我们的第二产业是低于6.9%，我们的服务业是高于6.9%，意味着什么呢？
当很多人在说中国还是以工业和投资主导的时候，有一个新时代的开始，中国正在进入到一个以服务业和消费主导的时代。我们去年第二产业占比40%，第三产业服务业占比是51%。这几年我们的消费服务业已经超过第二产业，未来我们最大的投资机会，其实就在消费里面。消费升级分为四个阶段，第一阶段温饱问题，80年代；第二是耐用品，90年代，所谓三大件；2000年是住车消费升级，买车买房。如果是有车有房以后肯定是买健康、买快乐，买服务，以后这都是最好的投资机会。
谈到这里，我们来看，信息软件和信息技术服务业这两个实现20%多将近30%的增长。在其他行业都是个位数增长的情况下，这个行业是25%以上的增长。这是一个什么行业？就是所谓的互联网+。我们进一步拆分这个行业，我们来看移动游戏、网络购物约车平台、旅游平台、大数据云计算、这些行业全是35%、80%以上的增长。中国现在的经济可以说是冰火两重天。那么这个行业都有什么特点？我们所有的新经济企业，基本都诞生在这个里面，这个行业基本是两个特点。
第一个特点是什么？消费升级，都被人民的美好生活所驱动。第二个特点，全是跨界。
我们既不要妄自尊大，也不要妄自菲薄。中国的新兴经济其实是非常有活力的，或者说全球新经济最有活力的地方不在美国，就在这里，从中国讲，中国其实对创新是非常包容。你比如说这个行业，全是跨界，现在在中国拿一个手机，吃喝玩乐都解决了，在欧洲一点可能性都没有。为什么？因为大家可以看到这个创新全是跨界，但欧洲他们都有很强的行业工会的保护，要搞约车平台，按照出租车司机就走上了街，要搞新零售？他的百货商场的服务员就走上了街头。在中国不存在这个问题，中国跟美国是一样的，是非常开放与创新，尤其是没有国有企业的地方，那是更开放。所以说对创新我们过去这么多年，其实是非常包容。我们政策对创新的基本态度是什么？你先搞，搞好，我来认可你。搞得不好，我在来收拾你，基本是这么一个观念。所以说我们还有预期的经济崛起，我觉得这是结构性筑底。
你在中国找不到你的机会，你在哪里找到机会？
我经常会被人问到问题，当中国经济出现一些波折的时候，很多人就会说要不要配个美元资产，要不要换点外汇去炒炒美股，到海外去做什么投资？
因为经济总是有波动，我对这些问题都有标准，最好的投资机会就在这里。为什么？中国有14亿人，美国有3.2亿人，日本1.3亿，整个欧洲是7亿人，欧元区是5亿欧洲最大的经济体，德国是8000万人，我们旁边号称第八大经济体的韩国是5000万人，全球是70多亿，中国都14亿。更重要的是什么？中国以每年6~7%的速度还在增长，所以最好的投资机会一定在中国，最好的东西就在这。你在中国找不到你的机会，你在哪里找到机会？
然后我们来看中国的投资，坦率讲，现在今年这个投资的压力是很大的，因为整个融资在收缩，然后因为财政整顿，我们基建投资今年上半年这样明显下滑，去年是19%的增长，今年降低到个位数。但是大家注意，我认为基建投资见底了，因为上半年基建财政政策要发力，下半年有可能我们基建投资可能会做反弹，然后房地产，毫无疑问，还会继续调控，去库存的任务，基本完成。
什么叫去库存？我们2017到2018年上半年，我们的很多房地产假设是比较繁荣，繁荣原因是什么呢？跟一个政策有关，叫棚改，或者说要棚改货币化，这个政策简单来讲是不错的。就是我们要改善很多三四线城市的民生和他的居住条件，进行这个改造，然后由地方政府给拆迁补钱，让他去买房就消化库存。第二个，哪来的钱呢？是国开行？国开行有专项资金给地方政府做棚改，国开行哪来的钱呢？国开行有一个融资工具叫PSL(抵押补充贷款)，从央行一共拿了多少钱？3万亿。如果我们把中间的这个环节去掉，(中间的环节就是央行给了国开行，国开行给地方，地方政府给了居民去三四线棚改，买房去库存，规模是3万亿)就是央行印了三万亿，在三四线。这个全部比例是多少，按照对去年商品房住宅销售拉动是占21%。因为棚改的比例货币化比例占整个比例是60%，因为大部分的东部地区棚改比例很少，大部分的中西部还有很多城市的销售，很有可能棚改的贡献可能占比大。现在是什么概念呢？棚改比例将降低，棚改规划比较费劲。对于房地产的问题，客观来讲，我认为我们这个市场上的研究是有问题的，我们大部分对于房地产的观点，都是被情绪所左右。
判断房地产：长期看人口、中期看土地、短期看金融
判断房地产就是一句话，这是我们过去十多年房地产研究的一个基本精华，叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。这个核心框架是我在业内最早提出来的，现在已经成为房地产一个非常标准流行的分析框架。我在去年讲的比较多的是中国的产能出清已经非常充分了。我们正在站在新的一个产能周期的起点上，我们可以看到我们原来很多传统行业盈利其实非常不错，只不过现在因为种种的原因，他没有进行扩张新的产能。
我倾向于在2019年以后，大家都会看到新的的产能扩张。所以中长期来看我对中国经济我是乐观的。
为什么乐观？第一个我认为我们的政策找到了发力点。第二个，我们解决了很多政策不落地问题。第三个中国的潜力还非常大。你比如说现在很多人悲观，好像又是什么大的拐点，哪有这么多拐点？中国的潜力，我们就以城镇化为例， 1978年中国城镇化率17.92%，我们现在多少？我们现在是58.5%，发达国家全部是绝大部分是80%以上，中国怎么也做到70%。中国城镇化至少还有十年以上。更何况我们还有3亿的农民工，他们还没有在城市有稳定的居所和稳定工作，还要解决这些人的这个农民工市民化的问题，对中国的潜力其实是非常巨大的。关键是什么？关键是自己不要折腾。坚定不移的进行改革开放。过去，我觉得这是我们对中国经济的一个基本观点，短期有下行压力。那这经过经济下行，从2018年2018年下半年可能现在压力会更大一点，应该会在2019年上半年大家看到新的底部，然后整个金融我认为总体还是偏紧，但是定向结构性和宽松，下半年的基建有所发力，然后我们的城镇化，我们的房地产会出现比较明显的需求，然后棚改这个政策红利已经基本形成，它会对我们房地产的市场会产生比较重要的影响。
改革是最大红利，改革也将为中国开启新的时代
所有以上这些主要的观点概括来讲：
第一个，我认为2016到2018年中国经济总体是一个L型的高度，短期有一些波动。然后2018年下半年到2019上半年会继续筑底。第二次筑底，应该初步在2019年会出现第二次的底部。2018年下半年应该是相对于今年上半年经济的下行压力会有所增加，主要是内外需的这样的一个叠加。
第二个，我们的政策目前来看已经开始做出预调微调，货币的结构性宽松，还有积极的财政的发力，应该说这一次经济下行，这个兜底，我觉得这是第二个判断。
第三个，金融监管，任何人都不要对中央这个金融监管去杠杆的决心，抱有幻想，或者任何人都不要都不要有侥幸心理。我认为这一次的决心非常大。这一次金融去杠杆的决心可以参照我们去产能和去库存的决心，一定会实现所谓的抓铁有痕踏石留印这样一个效果。短期是有阵痛的，按照长期将会给我们赢得来更好的重要的节点。
那么中央的政策概括来讲叫“一一五三”。一个要求高质量发展，一条主线供给侧结构性改革；五大任务，去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板；三大攻坚战，防范化解重大风险，精准扶贫、污染防治。从目前来看，去产能和去库存在2016/2017年完成的效果比较好。现在政策的重心已经转向去杠杆降成本补短板。
改革是最大红利，改革也将为中国开启新的时代。中国经济正站在新周期的起点上，我们深信市场经济的理念已经在这个国家扎根，新一届中央领导集体展现了推动改革的勇气和决心。展望未来，我们深信经过改革转型洗礼后的中国经济前景将更加光明。
